MIMCO Green Value

Un marché français de la logistique et de la restructuration d'actifs obsolescents en croissance

Depuis la création de l’e-commerce et des « marketplaces » notamment, la logistique est devenue un élément stratégique de la réussite des ventes en ligne.

La crise sanitaire a redéfini les modes de consommation, ce qui a exacerbé les tendances préexistantes et a accéléré la transformation du commerce physique et de la distribution.

Par ailleurs, les modes de vie ont été eux aussi impactés avec notamment : une mutation des besoins des utilisateurs de bureaux (flexibilité, espaces communs et services, etc.) et une évolution de l’habitat. Ces derniers doivent offrir plus de confort et d’espaces extérieurs.

Les nouvelles habitudes de consommation adoptées pendant les confinements sont appelées à s’ancrer durablement.

Le microcosme qui relie commerce physique, marketplaces et entrepôts – les acteurs capables d’articuler la supply-chain d’un commerce à 360 degrés – se structurent et préparent déjà l’étape d’après, dans laquelle leur immobilier logistique occupe une place de choix.

Le fonds MIMCO Green Value est candidat au label ISR (Investissement Socialement Responsable) pour des placements durables et responsables. Il est par ailleurs catégorisé Art.8 du Règlement SFDR*.Label ISR

Le fonds MIMCO Green-Value a obtenu le label ISR
(Investissement Socialement Responsable) pour
des placements durables et responsables.

*Sustainable Finance Disclosure Regulation

Un marché bénéficiant d'une forte demande

Le Covid a renforcé le caractère stratégique de l’immobilier logistique.

La demande d’entrepôts est en corrélation directe avec la croissance continue du e-commerce, qui a démontré toute la pertinence de son business model durant la crise sanitaire, et par la stratégie gouvernementale de réindustrialisation du territoire d’ici à 2030.

Caractéristiques clés

2e
Économie de la zone euro en 2020 (Toute l’Europe)
2e
Marché logistique en Europe en 2020 (Supply Chain Info)
25
Mds €
Volume des investissements en immobilier en France en 2021 (Cushman & Wakefield)
+24%
Hausse de la demande placée en logistique sur 2021 par rapport à la moyenne décennale (CBRE)
4,9
Mds €
Volume des investissements en immobilier logistique en 2021 (Cushman & Wakefield)
4,5%
Taux de vacances de l’immobilier logistique en France en 2021 (CBRE)
AA
Notation de la France en 2021 (Fitch Ratings et Standard & Poor’s)

Politique d'investissement

L’objectif principal du Fonds MIMCO Green Value vise à investir directement ou indirectement dans des actifs immobiliers et des actifs d’exploitation avec l’objectif de réaliser, au cours de sa durée de vie, deux cycles complets d’acquisition, de
construction, de revente des immeubles.

Le patrimoine immobilier sera localisé sur le territoire français, et sera composé majoritairement d’actifs logistiques (entrepôt,
messagerie, data center, parc d’activités) et plus généralement d’actifs obsolescents et/ou à restructurer.

Nous sélectionnons notamment des actifs immobiliers obsolètes bénéficiant d’une décote, tels que des immeubles libres ou occupés, des terrains, des entrepôts ou des friches industrielles et nous attachons à les réhabiliter et/ou à les transformer et/ou à changer leur affectation et/ou à les revendre.

La Société se réserve la possibilité d’investir dans d’autres classes d’actifs immobiliers qui pourraient également être situées dans d’autres États Membres de l’Union Européenne, dans la limite de 30% du montant total des engagements.

Opérations ciblées

Immobilier à développer / à réhabiliter

Transformation / Changement d'affectation et/ou revente

Actifs « Value Added » avec un fort potentiel de création de valeur

Actifs immobiliers obsolètes bénéficiant d'une décote

Catégorie d’actifs ciblés

Logistique

Data center

Entrepôt

Messagerie

Parc d'activités

Caractéristiques
Structuration
Risques
Documents
Société de gestion
MIMCO Asset Management S.A.S. (MIMCO AM) Agrément AMF n°GP-21000018
Forme juridique
Société par actions simplifiée à capital variable
Domicile et juridiction du fonds
France
Taille cible des engagements
La Société de gestion vise un montant total des Engagements de 40.000.000,00 Euros
Date de lancement
08/03/2022
Clôture des souscriptions
31/03/2024
Prix de souscription
Montant le plus élevé entre (i) la valeur nominale augmentée de la prime d’émission et (ii) la valeur liquidative suivant la souscription, majoré d’une éventuelle Prime d’égalisation (voir Document d'Information)
Classe d'action - Code ISIN

Classe S – FR0014007XK0

Classe A – FR0014007XL8

Classe I – FR0014007XJ2

Durée de blocage
12 mois
Objectif de distribution

In-fine

Minimum de souscription

S – 250.000 EUR

A – 250.000 EUR

I – 5.000.000 EUR

Date de prise d'effet
Entrée en jouissance + 90 jours
Banque dépositaire / Teneur de registre
ODDO BHF France
Commissaire aux comptes
Grant Thornton France
Frais de souscription
0%
Frais de rachat anticipé
6% après 12 mois puis dégressif jusqu’à 1% après 36 mois (voir conditions Document d'Information)
Commission de gestion

Parts A et S : 0,60 % de l’Actif Brut du fonds

Parts I : 0,20 % de l’Actif Brut du fonds

Objectif de surperformance (voir détails à l’Article 10.11 du Document d'Information)

Parts S : surperformance de 80% de la fraction de TRI excédant le seuil de 7%

Parts A : surperformance de 70% de la fraction de TRI excédant le seuil de 7%

Parts I : surperformance de 80% de la fraction de TRI excédant le seuil de 7%

Investisseurs éligibles

Par renvoi de l’article L. 214-144 du CMF, fonds exclusivement réservé aux investisseurs professionnels et assimilés professionnels en France, répondant aux conditions de l’article 423-27 du Règlement général de l’AMF, à savoir ceux susceptibles d’investir au minimum 100.000 EUR.

 

 

Cadre fiscal

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client. Il est susceptible d’être modifié ultérieurement. Il est donc recommandé aux Investisseurs de consulter leurs propres conseillers juridiques, fiscaux et financiers en fonction des considérations réglementaires, fiscales, domiciliaires et comptables qui leur sont applicables.

 

Plus-values des investisseurs personnes physiques :

  • Dividendes reçus du Fonds : PFU (30%)
  • Plus-values de cession des titres du Fonds : PFU (30%)

 

Plus-values des investisseurs personnes morales :

  • Taux d’IS à 25 % sous réserve de la détention < 5 % et / ou de moins de 2 ans.
  • Régime mère-fille : 5% des dividendes soumis à l’IS sous réserve d’une détention > ou = 5% et de plus de 2 ans.

 

Impôt sur la Fortune Immobilière :

Eu égard au programme d’activité du Fonds, les investisseurs détenant (directement ou indirectement avec les autres membres de leur foyer fiscal au sens de l’IFI) moins de 10 % du Fonds et des SPV ne seront pas soumis à l’IFI sur la valeur des titres du Fonds.

 

Placement éligible à l’article 150-0 B TER.

La SAS

Société par actions simplifiée à capital variable

Siège social : 87 Boulevard Haussmann – 75008 Paris

La société de gestion AIFM

MIMCO ASSET MANAGEMENT

Agrément n° GP–21000018 délivré par l'AMF

Agréée au titre de la directive AIFM

RCS Paris : 898 003 124

Siège social : 87 Boulevard Haussmann – 75008 Paris

Tél. : +33 1 44 70 04 36

E-mail : partners@mimco-am.com

La banque dépositaire / Le teneur de registre

Oddo BHF SCA

12 Boulevard de la Madeleine - 75009 Paris

Tél. : +33 1 44 51 85 00

Le commissaire aux comptes

Grant Thornton France

29 rue du Pont - 92200 Neuilly-Sur Seine

Tél. : +33 1 41 25 85 85

Risque de perte en capital

La Société n’offre aucune garantie de protection en capital, la Valeur Liquidative peut donc être inférieure au Prix de Souscription. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement et ce même s’il conserve ses Actions durant toute la durée de placement recommandée. Les Associés ne devront pas réaliser un investissement dans la Société s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences financières d’une telle perte.
Risque lié à la gestion discrétionnaire

La Société de Gestion va gérer discrétionnairement la Société selon les conditions prévues dans les Statuts et dans le respect du présent Document d’Information et notamment de la stratégie d’investissement. En tout état de cause, la Société de Gestion devra agir conformément à l’intérêt social de la Société et à l’intérêt commun des Associés. Le mode de gestion discrétionnaire repose sur l’appréciation par la Société de Gestion des qualités d’investissements complexes, sur la sélection d’actifs immobiliers spécifiques et sur l’anticipation de l’évolution des marchés immobiliers. Toutefois, il existe un risque que cette appréciation soit démentie par la performance des investissements et que la Société ne soit pas investie à tout moment sur les marchés ou les immeubles les plus performants. La Valeur Liquidative de la Société pourrait en être affectée négativement. De même, la performance de la Société peut être inférieure à l’objectif de gestion.
Risques liés au marché immobilier

Les investissements réalisés par la Société seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’Actifs Immobiliers, et notamment à ceux liés à la possibilité de revente des Actifs Immobiliers et aux risques de dépréciation des Actifs Immobiliers : tous ces risques sont susceptibles de se traduire par une baisse de la Valeur Liquidative. La valeur des Actifs Immobiliers détenus par la Société est liée à l’évolution des marchés immobiliers. Dans ce cadre, la performance et l’évolution du capital investi sont exposées au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs. De très nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou plus particulièrement au marché immobilier) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des Actifs Immobiliers détenus par la Société et par voie de conséquence sur sa Valeur Liquidative. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des Actifs Immobiliers détenus par la Société.
Risque de liquidité

L'attention des Investisseurs Autorisés est attirée sur le fait que leur investissement dans la Société n'est pas liquide. En effet, la Société est soumise à un risque de liquidité via son exposition majoritaire à des Actifs Immobiliers dont le délai de revente est dépendant de la situation des marchés immobiliers.
Risques spécifiques liés aux opérations de développement

La Société pourra également engager ou sera indirectement exposée à des opérations de développement (contrats de promotion immobilière, acquisitions en l’état futur d’achèvement, contrats de maîtrise d’ouvrage déléguée) qui seront susceptibles de l’exposer aux risques suivants : (i) risques liés à la construction en qualité de maître d’ouvrage ; (ii) risques de défaillance du promoteur, maître d’oeuvre, entreprises générales et de tous corps d'états ; et (iii) risques de perception différée dans le temps à compter de l’achèvement de la construction de l’immeuble et de sa location. La Société supportera en conséquence directement ou indirectement les risques locatifs normalement associés à de tels actifs.
Risques liés à l’endettement et à l’effet de levier

La Société, directement ou indirectement par l'intermédiaire des Sociétés Cibles, pourra avoir recours à l’endettement pour le financement de ses investissements, dans les conditions indiquées ci-dessus. Dans ces conditions, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette. Le recours à l’endettement permet à la Société de procéder à des
investissements immobiliers pour des montants supérieurs à ceux de sa collecte et à accroître le rendement sur fonds propres. Par ailleurs, les fluctuations du marché du crédit peuvent également réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible
le coût de ce financement. Le recours à l’endettement expose la Société principalement au risque d’une évolution défavorable des
taux d’intérêt en cas de souscription d’un emprunt à taux variable et aux risques liés à une augmentation générale des taux. L’effet
de levier, s’il a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement de la Société, constitue également un risque que les pertes soient amplifiées par rapport à un investissement sans levier et peut ainsi entraîner une baisse de la Valeur Liquidative de la Société.
Risques liés à l’engagement sur des instruments financiers à terme

Le recours aux instruments financiers à terme permettra à la Société de couvrir partiellement ou totalement son exposition au risque de taux d'intérêt et de change, mais pourra également induire un risque de contrepartie en cas de défaillance de son cocontractant et ainsi entraîner un risque de baisse de la Valeur Liquidative plus significative et rapide que celle des actifs sur lesquels la Société est investie. Par ailleurs, ces instruments financiers à terme sont évalués à leur valeur de marché trimestriellement a minima. Il se peut que la valeur de marché soit négative et affecte négativement la Valeur Liquidative.
Risque de taux

Un risque lié à l’évolution des taux d’intérêt peut être impliqué par certains investissements. Le risque de taux est le risque de dépréciation des instruments de taux (long et/ou court terme et fixe et/ou variable) découlant de la variation des taux d’intérêt. A titre d’exemple, le prix d’une obligation à taux fixe tend à baisser en cas de hausse des taux d’intérêt.
Risque de change

La Société a principalement vocation à investir dans la zone euro. Il peut être investi dans des instruments non libellés en euro. Le risque de change correspond au risque de perte en capital lorsqu'un investissement est libellé dans une devise autre que l’euro et que celle-ci se déprécie sur le marché des changes.
Risques liés à la valorisation des Sociétés Cibles

La Valeur Liquidative des Actions de la Société pourrait ne pas refléter la valeur exacte de son portefeuille compte-tenu notamment du fait
que les méthodes d’évaluation utilisées dépendent, en partie, des données chiffrées fournies par les Sociétés Cibles que la Société de Gestion ne sera pas toujours en mesure de vérifier. Il n’existe aucune garantie que le produit final de cession d’un investissement reflète la valorisation qui en a été faite au sein des valorisations périodiques mises à la disposition des Associés.
Risque de durabilité

Le Règlement SFDR régit les exigences de transparence relatives à l'intégration des risques liés au développement durable dans les décisions d'investissement, la prise en compte des effets négatifs sur le développement durable et la publication d'informations ESG, ainsi que la publication d'informations relatives au développement durable. Les risques de durabilité peuvent avoir un impact sur les rendements à long terme ajustés en fonction des risques pour les investisseurs.
Risque inhérent à l’absence de comptes historiques de la Société

La Société ayant été immatriculée récemment, celle-ci n’a pas de comptes historiques. Elle n’a à ce jour réalisé aucun investissement et n’est donc pas en mesure de s’engager sur des données chiffrées prévisionnelles et sur sa capacité à générer des résultats. Les Associés
doivent se fier exclusivement au jugement et aux efforts de la Société de Gestion qui contrôlera et gérera l’ensemble des opérations, des
investissements et la stratégie de la Société. Avant toute souscription, le souscripteur doit s’assurer que son profil, sa situation financière
et ses objectifs sont en adéquation avec le produit et consulter le Document d’Information. Ce document est disponible auprès de
MIMCO AM, 87 Boulevard Haussmann 75008 Paris.

La valeur des investissements dans les actions de MIMCO GREEN VALUE est susceptible par nature de varier à la hausse comme à la baisse, notamment en fonction des objectifs ou des stratégies d’investissement de MIMCO GREEN VALUE et des conditions économiques et de marché. L’investissement dans MIMCO GREEN VALUE peut induire un risque en perte de capital. Compte tenu des risques économiques et de marché, aucune garantie ne peut être par ailleurs donnée quant à la réalisation par MIMCO GREEN VALUE de ses objectifs d’investissement.
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